BGH Urteil vom 18.04.2007, Az. VIII ZR 182/06:
Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung
Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.
BGH Urteil vom 21.03.2007, Az. XII ZR 36/05:
Fristlose Kündigung wegen nicht bezahlter Kaution
Zahlt der Mieter von Gewerberaum die vereinbarte Kaution nicht an den Vermieter, so kann der Vermieter den Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 1 BGB nach einer Abmahnung fristlos kündigen.
BGH Urteil vom 21.03.2007, Az. XII ZR 255/04:
Fristlose Kündigung wegen nicht bezahlter Kaution
Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution. Ob allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter bereits vor Übergabe des Mietobjekts zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
BGH Urteil vom 28.03.2007, Az. VIII ZR 199/06:
Unwirksamkeit der Renovierungsklausel
Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der „bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf, ist auch dann insgesamt – und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind.
BGH Urteil vom 12.09.2007, Az. VIII ZR 316/07:
Unwirksamkeit der Renovierungsklausel
Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; dies gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.
BGH Urteil vom 26.09.2007, Az. VIII ZR 143/06:
Unwirksamkeit der Renovierungsklausel
In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.
Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.
BGH Urteil vom 18.04.2007, Az. XII ZR 139/05:
Anspruch des Mieters auf Erfüllung
Der Mieter kann den Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann noch geltend machen, wenn eine Minderung nach § 536 b BGB ausgeschlossen ist. Erfüllungsansprüche sind nur dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien einen bestimmten, bei Überlassung vorhandenen (schlechten) Zustand der Mietsache als vertragsgemäß vereinbart haben.
BGH Urteil vom 23.05.2007, Az. VIII ZR 113/06:
Eigenbedarfskündigung einer KG
BGH Urteil vom 27.06.2007, Az. VIII ZR 271/06:
Eigenbedarfskündigung einer GbR
Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war.
BGH Urteil vom 04.04.2007, Az. VIII ZR 223/06:
Verzicht auf Eigenbedarfskündigung
Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf – wie der gesamte Mietvertrag – gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.
BGH Urteil vom 20.06.2007, Az. VIII ZR 303/06:
Mieterhöhung, wenn die Miete bei Vertragsabschluss unter der ortsüblichen Miete lag
Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Ausgangsmiete unter der – seit Vertragsbeginn unveränderten – ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht geändert habe, so dass der Anspruch des Vermieters ausgeschlossen sei.
BGH Urteil vom 19.09.2007, Az. VIII ZR 6/07:
Mieterhöhung wegen Modernisierung
Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat.
OLG Karlsruhe Urteil vom 18.04.2007, Az. 7 U 186/06:
Mieterhöhung wegen unwirksamer Renovierungsklausel
Ist die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung, wonach der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, unwirksam, so kann der Vermieter hierfür einen Ausgleich in Form einer Mieterhöhung verlangen. Die Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter hat „Entgeltcharakter“ und stellt somit einen Teil der Miete dar. Der Vermieter muss dem Mieter vor der Mieterhöhung nicht zunächst anbieten, eine wirksame Schönheitsreparaturklausel zu vereinbaren.
BGH Urteil vom 12.12.2007, Az. VIII ZR 11/07:
Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen nach dem Mietspiegel
1. Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1, § 558 d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558 a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist.
2. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des – nach Auffassung des Vermieters – für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen.
BGH Urteil vom 23.05.2007, Az. VIII ZR 138/06:
Mieterhöhung bei Abweichung der Wohnfläche
Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist in einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt.
BGH Urteil vom 23.05.2007, Az. VIII ZR 231/06:
Kriterien zur Wohnflächenberechnung
Ist davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44. II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt; nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist.
BGH Urteil vom 13.06.2007, Az. VIII ZR 387/04:
Aufwendungsersatzanspruch des Mieters für Einbauten
Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, dass der Mieter an der Mietsache Veränderungen vornehmen darf, die ausschließlich in seinem eigenen Interesse liegen, kann von einem stillschweigenden Einverständnis der Parteien auszugehen sein, dass der Mieter hierfür keinen Aufwendungsersatz beanspruchen kann.
BGH Urteil vom 19.09.2007, Az. XII ZR 121/05:
Formerfordernis beim Mietvertrag mit einer GmbH
Zur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrages mit einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin ist es nicht erforderlich, dass die auf deren Seite geleistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird. Ob der Vertrag zwischen den im Vertragskopf bezeichneten Personen tatsächlich zustande kommt, ist eine Frage der ordnungsgemäßen Bevollmächtigung, berührt jedoch nicht die Schriftform des Vertrages.
BGH Urteil vom 07.03.2007, Az. XII ZR 40/05:
Schriftform eines Vorvertrages
Die Vereinbarung in einem Vorvertrag, dass ein langfristiges Mietverhältnis begründet werden soll, unterliegt nicht dem Formerfordernis des § 566 BGB a.F. Sie verpflichtet die Parteien aber zur Mitwirkung am Zustandekommen des schriftlichen und damit der Form des § 566 BGB a.F. genügenden Hauptvertrages.
BGH Urteil vom 10.10.2007, Az. VIII ZR 160/06:
Anspruch auf eine Parabolantenne
Verlangt der Vermieter von einem ausländischen Mieter (hier: türkischer Staatsbürger alevitischen Glaubens) einer mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestatteten Wohnung die Entfernung einer auf dem Balkon der Wohnung aufgestellten Parabolantenne, ist auch dann eine fallbezogene Abwägung des Eigentumsrechts des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 GG) mit den grundrechtlich geschützten Interessen des Mieters erforderlich, wenn dieser sich nicht nur auf sein Informationsrecht aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG, sondern auch auf das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit (Art. 4 GG) beruft, weil die im Breitbandkabelnetz angebotenen türkischsprachigen Programme nicht über Inhalte des alevitischen Glaubens berichten.
BGH Urteil vom 10.10.2007, Az. VIII ZR 279/06:
Einwendungen gegen eine Nebenkostenabrechnung
Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 566 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt.
BGH Urteil vom 31.10.2007, Az. VIII ZR 261/06:
Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung
1. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9 a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils abgerechnet werden.
2. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist bei der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt.
3. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.
4. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.
BGH Urteil vom 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06:
Anspruch auf Haustierhaltung
Wenn eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, dann ist zur Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten vorzunehmen – es sei denn es handelt sich um Kleintiere. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet.
BGH Urteil vom 28.11.2007, Az. VIII Zr. 145/07:
Keine Abmahnung vor ordentlicher Kündigung
Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.
BGH Urteil vom 28.11.2007, Az. VIII ZR 243/06:
Pflicht des Vermieters zu wirtschaftlichem Handeln
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrages), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand.
BGH Urteil vom 05.12.2007, Az. XII ZR 148/05:
Zugang an Silvester
Wird ein Schriftstück erst am 31.12. nachmittags in den Briefkasten eines Bürobetriebes geworfen, in dem branchenüblich Silvester nachmittags – auch wenn dieser Tag auf einen Werktag fällt – nicht mehr gearbeitet wird, so geht es erst am nächsten Werktag zu.
BGH Urteil vom 20.12.2007, Az. IX ZR 132/06:
Mietkaution bei Insolvenz des Vermieters
Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; andernfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung.
BGH Urteil vom 16.01.2008, Az. VIII ZR 222/06:
Mangelbeseitigung ohne Information des Vermieters
Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536 a II Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536 a II Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 I BGB, noch als Schadensersatz gemäß § 536 a I BGB vom Vermieter ersetzt verlangen.
